Comment l’e-commerce a-t-il façonné l’univers de l’immobilier logistique ?

Dans cet article, Jeremy Gleeson, gérant du fonds AXA WF Framlington Digital Economy évoque comment la croissance de l’e-commerce stimule la demande de biens immobiliers logistiques mais aussi des exemples d’entreprises à la pointe de l’innovation dans ce secteur et enfin les opportunités dans l’ère post-covid pour les investisseurs.

Les habitudes de consommation ont évolué au fil des années, en grande partie sous l’effet des progrès technologiques permanents qui ont abouti à l’omniprésence d’Internet et à la généralisation consécutive des smartphones. Un nombre croissant de consommateurs se sont familiarisés avec les pratiques d’achat en ligne, favorisant ainsi l’essor de l’e-commerce.

La transition progressive des transactions physiques aux transactions en ligne s’est inévitablement accélérée depuis la pandémie de COVID-19, de nombreuses enseignes tirant parti du phénomène de « cantonnement à domicile » lié aux mesures de confinement imposées par les autorités à l’échelle mondiale.

Cette situation a toutefois exercé une pression croissante sur la plupart des entreprises pour qu’elles répondent aux attentes des consommateurs en matière de livraison le jour même ou le lendemain, les distributeurs commençant à se heurter aux limites inhérentes à leurs chaînes d’approvisionnement existantes. Pour les sociétés de vente en ligne comme pour les grands magasins, l’élaboration d’une stratégie claire permettant de livrer des marchandises sur de multiples canaux tout en maintenant une expérience client cohérente reste un défi, et c’est là que les sociétés du secteur de l’immobilier logistique peuvent apporter une réelle valeur ajoutée.

La croissance de l’e-commerce stimule la demande de biens immobiliers logistiques

Les entreprises de la grande distribution et du e-commerce qu’on appellent les détaillants représentent environ 40 % de la demande de biens immobiliers logistiques, et les acteurs de l’e-commerce représentent à eux seuls jusqu’à deux cinquièmes de ce chiffre.1 D’autre part, la vente en ligne nécessite généralement des espaces de distribution plus importants que la vente physique. Le recours croissant aux entrepôts s’explique notamment par la plus grande diversité des produits disponibles, l’augmentation des stocks, l’expédition de colis plus volumineux et la mise en place de services à valeur ajoutée tels que le traitement des retours.

La plupart de ces sites logistiques sont à même de fonctionner efficacement au moyen de systèmes automatisés, les principales opérations allant du déchargement à l’expédition en passant par le stockage, la préparation des commandes et le conditionnement. Parmi les dispositifs automatisés les plus courants, censés réduire de 50 % les délais de traitement des commandes, figurent les convoyeurs à bande, les palettiseurs (qui empilent les marchandises sur une structure en bois transportable), voire les chariots élévateurs autonomes.2

En général, ces entrepôts et centres de distribution sont implantés sur des sites stratégiques, à proximité des axes de transport et des zones urbaines. Les sites de choix sont ceux qui se trouvent à proximité des grands aéroports et des principaux ports (pour assurer les livraisons nationales et internationales), ainsi que des autoroutes et des centres-villes.

Exemples d’entreprises à la pointe de l’innovation dans le secteur de l’immobilier logistique

À mesure que la transition vers un monde numérique se poursuit, il est important que les distributeurs (qu’ils soient « natifs » ou « migrants » du numérique) privilégient la mise en place d’une stratégie numérique. Cela suppose notamment de disposer d’un solide plan de distribution permettant d’assurer le bon déroulement de leurs opérations afin de répondre aux attentes de leurs clients. Voici quelques exemples d’entreprises offrant ce type de prestations :

• Prologis* : acteur de premier plan dans le secteur des entrepôts, cette société, dont le siège se trouve aux États-Unis, loue des sites de distribution modernes aux acteurs B2B et de la vente en ligne. Elle intègre généralement des éléments de conception durable dans les bâtiments neufs et existants, de l’utilisation de matériaux de construction recyclés et d’origine locale à l’installation de systèmes d’éclairage à haut rendement énergétique.
• En mai 2021, Dunelm, spécialiste de la distribution d’articles pour la maison, a signé un bail de 10 ans pour un entrepôt situé dans le complexe DIRFT III de Prologis (un site de 650 000 mètres carrés implanté dans la région britannique des East Midlands), dont l’achèvement est prévu en septembre.3 Dunelm compte développer son segment de livraison à domicile et ses activités de « click-and-collect », qui ont vu la demande augmenter depuis la pandémie de COVID-19. Ces locaux contribueront à répondre à cette forte demande, et leur proximité avec les autoroutes M1 et M6, ainsi qu’avec l’artère ferroviaire de la West Coast Main Line, permettra de desservir rapidement la grande majorité de la population britannique. Avec des caractéristiques telles que la récupération des eaux de pluie et l’éclairage LED, les nouvelles installations cadrent également avec les objectifs ambitieux de Dunelm en matière de durabilité et de réduction des émissions de CO2.
• Goodman Group* : autre chef de file mondial du secteur, cette société basée en Australie gère environ 400 biens immobiliers répartis dans 17 pays, allant des installations logistiques et industrielles aux entrepôts en passant par les parcs d’activités. Ce géant de la logistique est connu pour ses entrepôts à étages, notamment en Europe et en Asie où le manque de terrains et les problèmes de proximité sont plus fréquents.
• Toll, un important prestataire de services de transport routier express en Australie et dans la région Asie-Pacifique, a fait appel à Goodman pour la construction de locaux plus spacieux visant à répondre à la demande croissante de ses clients en Nouvelle-Galles du Sud, ainsi qu’à accroître sa part du marché de la logistique du commerce en ligne. Installé à proximité de deux grands axes autoroutiers, cet espace logistique comprend un système de convoyage et de triage ultramoderne capable de prendre en charge 35 000 colis à l’heure.
• Tritax* : gestionnaire de fonds immobiliers logistiques basé au Royaume-Uni, qui gère plus de 5 milliards GBP d’actifs de première qualité faisant partie intégrante des chaînes d’approvisionnement modernes en Europe. Au cours des 25 dernières années, la société a acquis et développé des actifs immobiliers représentant une valeur d’acquisition de plus de 6,6 milliards GBP.

 Le géant du commerce en ligne Amazon a signé un bail de 20 ans pour Littlebrook, un site logistique ultramoderne de 213 000 mètres carrés à Dartford (Royaume-Uni) qui ouvrira ses portes en août 2021 et qui comptera parmi les plus grands entrepôts d’Europe.4 Ce bâtiment de quatre étages, dont la superficie équivaut à quelque 30 terrains de football, a été choisi pour son emplacement stratégique au sein de l’axe autoroutier circulaire M25, lequel permet un acheminement efficace sur le « dernier tronçon » de livraison.

Des opportunités dans l’ère post-COVID-19

La croissance rapide du marché de l’e-commerce a véritablement transformé l’expérience d’achat des consommateurs, avec un accès rapide et pratique à un large éventail de produits à portée de main, et cette tendance ne cessera de s’accentuer avec les progrès technologiques.

Les sociétés de logistique peuvent contribuer à l’efficacité des chaînes d’approvisionnement, tout en aidant les distributeurs à développer leurs activités à grande échelle. L’impact considérable de l’e-commerce sur la demande d’entrepôts se manifeste par la consolidation du marché observée ces dernières années. Des entreprises comme Prologis* continuent de renforcer leur présence sur les principaux marchés de la logistique en réalisant des opérations telles que l’acquisition de Liberty Property Trust pour 13 milliards USD en février 2020.5

À l’heure où le commerce en ligne est en pleine expansion, la formation de partenariats avec des prestataires du secteur de l’immobilier logistique pourrait s’avérer déterminante pour les cybercommerçants confrontés à une augmentation des commandes et à un resserrement des délais de livraison. De tels partenariats pourraient, de leur côté, aider les entreprises soucieuses de profiter de l’essor de l’e-commerce, de conserver ou d’accroître leur part de marché et, au final, de conserver une longueur d’avance sur leurs concurrents.